Підвищення вартості оренди: що робити? 

За даними державної служби статистики UK за лютий 2023, вартість оренди зросла на 4.5% в Англії, 4.2% в Уельсі, 4.9% в Шотландії та 4.6% у Лондоні за останні 12 місяці. Це найвищі темпи зростання цін на оренду за останні 10 років: 

Причин цьому багато - основною є незбалансованість попиту від орендарів та пропозиції від лендлордів. За останні 3 роки на ринку стало набагато менше житла яке пропонується для оренди, тому що багатьом професійним лендлордам стало невигідно здавати і вони продають житло щоб вийти з цього бізнесу. Для прикладу, станом на кінець 2022 р. в Ньюкаслі стало на 64% менше житла яке здається в оренду, у Кардіффі на 38%, а в Лондоні на 37%.
Це логічно призводить до зростання вартості оренди - причому як для людей які шукають нову оренду, так і для тих хто вже орендує. 

Коли лендлорд може підвищити вартість оренди?

Подальша інформація у цій статті стосується оренди у Англії. Якщо вас цікавить подібна інформація для Шотландії та Уельсу, ознайомтеся з нею на сайтах Shelter, ось наприклад для Шотландії: https://scotland.shelter.org.uk/housing_advice/cost_of_living/rent_freeze
Умови щодо підвищення ціни часто прописуються у договорі оренди - у розділі який називається “rent review clause”. Вони можуть бути:- досить загальними, наприклад "the landlord will review the rent in April each year and give the tenant 1 months' notice of any increase" (“лендлорд перегляне оренду в квітні і повідомить орендаря про підвищення за 1 місяць”)  - або ж більш конкретними “'the rent will increase each April in line with the Retail Price Index (RPI)" (“вартість оренди буде підвищуватися кожного квітня згідно з індексом зростання споживчих цін”). Перегляньте цей розділ у своєму договорі щоб розуміти чого можна очікувати. Якщо у вашому договорі оренди немає такого розділу, тоді діють загальні вимоги закону щодо суми на яку піднімається оренда і порядку повідомлення орендаря про це:1. Під час фіксованого періоду (fixed-term), наприклад, якщо ви підписали договір на 6, 12 чи 18 місяців - лендлорд не може підвищити вам вартість оренди без вашої згоди. Якщо ви не погодитеся, лендлорд має повідомити вас завчасно про підвищення і чекати до кінця фіксованого періоду, бо тільки тоді воно вступить в силу. 2. А якщо фіксованого періода не було, або він уже скінчився і ваша оренда є “періодичною” (periodic, rolling on a week-by-week or month-by-month basis), тоді лендлорд може підвищувати вартість у будь-який момент, але не може цього робити частіше ніж раз на рік без вашої згоди.

На яку суму може підвищитися оренда в Англії?

Закон не встановлює чітких відсотків чи рамок, а лише каже що підвищення має бути “справедливим та реалістичним, тобто відповідати середнім розцінкам на оренду у місцевості”. Враховуючи статистику наведену вище, через загальне зростання вартості оренди по UK багато лендлордів можуть вимагати досить значного підвищення вартості оренди у своїх нинішніх орендарів.

Як відбувається підвищення вартості оренди в Англії

Ви отримуєте повідомлення від лендлорда

Найчастіше процес починається з того що лендлорд або його агенція надсилає вам листа з пропозицією нової ціни оренди. Важливо розуміти, що ваша вартість оренди при цьому не зростає автоматично - для цього ви повинні погодитися на неї, або ж хоч раз заплатити оренду за новою ціною.Коли ви отримали таку пропозицію, треба перевірити:1. У вас ще фіксований період оренди чи вона уже є “періодичною”? a. При фіксованому періоді лендлорд не може підняти ціну без вашої згодиb. При періодичній оренді - може, якщо виконає усі правила2. Чи є у вас “rent review clause” в договорі, і чи відповідає пропозиція лендлорда умовам договору щодо підвищення вартості3. Що саме ви отримали - простого листа у довільній формі з пропозицією нової ціни по існуючому договору, формальне повідомлення про підвищення (т.з. Section 13 Notice), чи пропозицію укласти новий договір з вищою ціною?a. Якщо це простий лист з пропозицією вищої ціни оренди, або нового договору з вищою вартістю оренди, то він (поки що) вас ні до чого не зобов’язуєb. А от формальне повідомлення про підвищення (Section 13 Notice) означає що ціна оренди зросте з дати що вказана у повідомленні, якщо ви його не оскаржите. Лендлорд може застосувати Section 13 Notice тільки коли ваша оренда стала “періодичною” і не частіше 1 разу на рік. Шаблон Section 13 Notice є на урядовому сайті - form 4. 

Ви збираєте інформацію та приймаєте рішення

Почніть з вивчення ситуації з орендою та оцінки своїх обставин:- За яку ціну здають подібне житло у вашому районі та інших районах що вам підходять- Скільки часу вам може знадобитися для пошуку нової оренди та який у вас буде вибір- Якщо у вас є гарантор, чи погодиться він гарантувати нову оренду, якщо знадобиться- Чи маєте ви у запасі кошти на депозит та передоплату за нову оренду- Наскільки складним та дорогим для вас буде переїзд, наприклад, перевезення меблів- Інші обставини які можуть вплинути на ваше рішення переїхати або залишитисяЗваживши усе це, ви можете прийняти одне з таких рішень:1. Погодитися на нову ціну оренди згідно поточного договору. У такому разі ви маєте письмово відповісти лендлорду або агенції і написати що приймаєте їх пропозицію2. Погодитися на нову ціну оренди з підписанням нового договору. Перш ніж це робити, попросіть шаблон нового договору і уважно його прочитайте - щоб переконатися що крім ціни у вас не погіршаться інші суттєві умови.3. Не погодитися на нову ціну і торгуватися за більш справедливу вартість оренди:a. Починайте це робити у звичайній переписці по email або поштою. Зберіть інформацію про вартість оренди схожого житла поблизу, та пропонуйте лендлорду ту ціну яку ви готові заплатити.b. А якщо лендлорд надіслав вам Section 13 Notice, і ваші переговори про кращу ціну не допомогли, тоді звернутися до трибуналу для оскарження. Це важливо зробити до дати підвищення оренди, вказаної у повідомленні. За результатами розгляду, трибунал може залишити стару вартість оренди в силі, або ж встановити нову вищу вартість яка є справедливою.4. Відмовитися від підвищення вартості оренди. У такому разі, якщо у вас “періодична” оренда, ви скоріш за все отримаєте від лендлорда повідомлення про розірвання договору (Section 21 Notice) яке дає вам 2 місяці щоб знайти собі нове житло і виїхати.

Популярні хитрощі лендлордів для підвищення оренди

Кілька популярних прийомів які використовують лендлорди та агенції для підвищення вартості оренди:1. Пропонують явно завищену нову вартість оренди, погрожуючи розірванням договору якщо ви не погодитеся;2. Уникають Section 13 Notice (яку можна застосувати не частіше ніж раз на рік) і піднімають вартість оренди кілька разів на рік, надсилаючи звичайне повідомленням по email та змушуючи вас з ним погодитися;3. Вимагають підписання нового договору оренди з вищою ціною, і при цьому додають туди інші невигідні для вас умови.

Приклад із життя українки в Англії

Софія є пенсіонеркою 70 років, проживає у м. Шеффілд і знімає невеличку студію в центрі міста за £780/міс. Вартість оренди включає електроенергію, воду та інтернет. Оскільки Софія отримує Pension Credit, вона має і житлову допомогу - її Housing Benefit складає £473/міс.
Вона підписала договір оренди 1 червня 2022 р. з фіксованим періодом 6 міс, після чого оренди перейшла у “періодичний” помісячний формат.
9 березня 2023 вона отримує листа від агенції - їй пропонують підписати новий договір оренди на 6 або 12 міс з підвищенням вартості оренди з £780 до £820 на місяць.

Софія одразу ж пішла на Zoopla.co.uk та Rightmove.co.uk щоб зрозуміти скільки коштує схоже житло. Вона знайшла кілька варіантів які дешевші ніж £820 і надіслала їх агенції. Вона вказала що £820 це зависока ціна порівняно з ринковою, і запропонувала £790 на місяць. Зверніть увагу, що вона чітко прописала - ця ціна має включати комунальні послуги і буде зафіксована у 6-місячному договорі:

Наступного дня агент відповів зустрічною пропозицією - £800, і натякнув що це фінальна ціна. Якщо Софія не погодиться, він надішле їй “notice to vacate”, тобто повідомлення про розірвання договору за яким Софія має виїхати з житла протягом 2 міс:

На цьому етапі Софія вирішує погодитися на нову ціну. Однак, їй важливо спочатку прочитати новий договір - про що вона і пише агентові:

Він відповідає що зараз оформить її новий договір оренди, але тут же (сюрприз!) виявляється що ціна £800/міс уже не включає вартість електроенергії (яка, нагадуємо, входить у поточну ціну оренди £780/міс). 

Окрім того, шаблон договору який агент вислав наступним листом, включав ряд невигідних для орендаря умов, яких у нинішньому договорі немає.Отримавши цю неприємну звістку, Софія порахувала що за новими умовами вона має платити £800/міс за оренду та ще £70-80 за електроенергію. Це не вигідна ціна як за таку маленьку студію, та й поведінка лендлорда і агенції під час переговорів за підвищення оренди їй зовсім не сподобалася. Вона узяла паузу на 3 дні щоб “почитати договір” та за допомоги родичів активно зайнялася пошуком іншого житла. Уже наступного дня вона призначила перегляд гарної 1-bedroom квартири в центрі міста у приватного лендлорда якого знайшла на Openrent.co.uk, а ще через день - підписала з ним договір на 12 міс за £725/міс без урахування комунальних послуг. Так вона отримала більше і кращої якості житло, зафіксувала його ціну на рік, і (використовуючи воду та електрику ощадливо) зможе платити стільки ж або менше ніж за студію.Після цього Софія написала агенту про те що змінила своє рішення і більше не бажає укладати новий договір з підвищеною ціною. Вона вказала що хоче розірвати договір через місяць, як це прописано у її нинішньому договорі:

15 квітня 2023 р. Софія успішно заселилася у нову 1- bedroom квартиру, а 16 квітня - звільнила студію та здала ключі. Після цього вона зайшла у свій акаунт депозитної схеми (DPS), надала дані про свій банківський рахунок та зробила заявку на повернення орендного депозита. Ще через тиждень Софія отримала назад свій орендний депозит.

Звертаємо вашу увагу що вся інформація у цій статті стосується правил які діють в Англії. Якщо вас цікавить подібна інформація для Шотландії та Уельсу, прочитайте ці матеріали:- Шотландія: https://scotland.shelter.org.uk/housing_advice/cost_of_living/rent_freeze- Уельс: https://sheltercymru.org.uk/housing-advice/paying-for-housing/rent-and-rent-increases/