Нелегальна суборенда
В чатах Opora ми часто отримуємо питання щодо суборенди - чи це легально, і якщо ні - то які наслідки? Розберемося детальніше.
Що таке суборенда? Суборенда - це коли існуючий "орендар" здає житло, або його частину (наприклад, кімнату) іншому орендарю. Цей орендар називається "суборендар".
Чи є суборенда незаконною? Сама по собі - ні. Якщо особа орендує житло і в договорі оренди чітко зазначено, що вона може здавати його в суборенду, або якщо в договорі нічого не сказано про суборенду, але вона отримала письмовий дозвіл від лендлорда на суборенду - така суборенда є законною. У всіх інших випадках - суборенда незаконна. Детальніше: https://www.citizensadvice.org.uk/housing/renting-a-home/subletting-and-lodging/subletting/what-happens-if-a-subtenancy-is-unlawful/ Варто додати, що якщо ви проживаєте в соціальному житлі, лендлордом якого є місцева рада, то незаконна суборенда може бути кримінальним злочином! Більше про це тут: https://www.citizensadvice.org.uk/housing/renting-a-home/subletting-and-lodging/subletting/unlawful-subletting-of-social-housing-criminal-offences/
Які наслідки незаконної суборенди, якщо ви є орендарем?
Якщо ви орендуєте житло і розглядаєте варіант здати його в суборенду повністю або частково, наприклад, підселити когось у вільну кімнату - переконайтеся що ви робите це легально.
Перевірте свій договір оренди - чи є там заборона на суборенду? Якщо так, то ви не можете здати житло без письмової згоди свого лендлорда.
Почитайте уважно які у вашому договорі умови щодо гостей - у багатьох договорах є обмеження щодо того як довго вони можуть залишатися у орендованому житлі. Зазвичай це до 2х тижнів.
Не варто розраховувати що нелегальна суборенда залишиться непоміченою або ж ваш лендлорд на неї просто закриє очі:
1. Лендлорд по закону несе відповідальність за перевірку іміграційних документів у всіх кому він здає - таким чином, ваша суборенда наражає їх на ризик великих штрафів.
2. Також лендлорд відповідає за порушення правил перенаселення (overcrowding), тобто його можуть оштрафувати якщо з вашими нелегальними орендарями перевищується допустима кількість проживаючих у житлі.
3. Більшість лендлордів обмежують кількість проживаючих щоб зменшити знос житла та уникнути скарг від сусідів, а отже вони не будуть раді дізнатися що ви когось підселили.
4. Суборенда створює правові відносини між первинним орендарем та особою, якій він здає житло в суборенду. Лендлорд не є стороною цієї угоди, і це може мати негативні наслідки для його можливості вступити у володіння майном, коли первісна оренда закінчується - іншими словами, лендлорду не сподобається, якщо орендар наражає їх на ризик того, що вони не зможуть отримати своє майно назад у передбачений час.
Наслідки для вас якщо ви здасте житло у суборенду без дозволу лендлорда:
1. Оскільки суборенда є незаконною, лендлорд має право почати щодо вас процес виселення достроково за спрощеною процедурою. Спершу він відправить вам “eviction notice” за порушення умов договору оренди, а потім подасть до суду за рішенням якого вас та ваших суб-орендарів буде виселено.
2. Навіть якщо лендлорд не почне процес виселення одразу, він скоріш за все підніме вам ціну оренди як тільки зможе, мотивуючи це тим що у житлі проживає більше людей ніж було узгоджено.
3. У випадку виселення за порушення умов договору оренди:
● ви скоріш за все втратите свій security deposit, ● ви не зможете просити у консіла допомоги з бездомністю бо вважатиметеся “intentionally homeless”, ● вам буде надзвичайно важко знайти нову оренду, бо за вами буде числитися рішення суду про виселення яке буде видно під час референс-чеків, ● ви маєте ризик зіпсувати собі кредитну історію через судове рішення на ваше ім’я.
4. Також, якщо ваші суб-орендарі пошкодять житло або завдадуть інших збитків, ви муситимете відповідати за це.
Як підсумок - подумайте тричі, чи дійсно додатковий дохід від суборенди вартий ризиків раптової втрати житла, грошей та створення труднощів з орендою у майбутньому.
Які ризики для незаконних суборендарів (тобто якщо ви орендуєте житло від орендаря який не має дозволу на суборенду)?
Знімаючи квартиру або кімнату нелегально, ви наражаєте себе на багато ризиків.
Водночас завжди важливо розуміти, які у вас є права, навіть якщо ви зняли житло в суборенду незаконно.
1.Ви не маєте жодних гарантій щодо довгострокового проживання в цьому житлі. Основний лендлорд досить швидко може дізнатися що ви проживаєте у житлі нелегально, і виселити того хто вам здає за спрощеною процедурою, а разом з ним і вас. Однак тільки вас окремо він виселяти не може. Детальніше: https://england.shelter.org.uk/housing_advice/private_renting/subtenants
2.Ви не маєте стосунків з основним лендлордом, тому якщо виникнуть проблеми які вимагають ремонту, ви не зможете вимагати у лендлорда їх усунення. Це може зробити лише головний орендар (який незаконно здає вам у суборенду)
Відсутність письмового договору не робить суборенду автоматично незаконною, так само як і його наявність не робить її законною. Важливо - чи дав лендлорд згоду на суборенду основному орендарю, який перездає вам.
Однак, оскільки незаконна суборенда, скоріш за все,буде відбуватися без офіційного договору, ви також наражаєтеся на додаткові ризики пов’язані з орендою без договору:
1.Будь-які ваші депозити або передоплата за оренду під загрозою - той хто вам здав нелегально, може їх не повернути без пояснення причин, вимагати збільшення плати за оренду та шантажувати вас виселенням.
2.Не маючи договору оренди та надійних підтверджень заселення у житло (таких як лист від лендлорда чи рахунки за комуналку на ваше ім”я), ви не зможете оформити житлову допомогу - навіть якщо по закону маєте на неї право.
3.Також без договору оренди у вас не буде надійного підтвердження адреси, що може створити вам купу проблем у відносинах з державними органами, банками і тд.
Як перевірити чи оренда є законною?
Уже на етапі пошуку та перегляду оголошень про оренду, ви можете зменшити ризик зняти житло незаконно.
Віддавайте перевагу пошуку на відомих сайтах, таких як www.rightmove.co.uk, www.zoopla.co.uk, www.openrent.co.uk та www.spareroom.co.uk - де лендлорд або агенція мають надати дані про себе та про житло перш ніж оголошення буде схвалено. Будьте особливо обережні з оголошеннями на Facebook Marketplace та Gumtree, де немає перевірки оголошень перед публікацією. Завжди особисто переглядайте житло перш ніж платити гроші або підписувати договір оренди.
Якщо ви переглянули жито і вирішили його зняти - перевірте агенцію або лендлорда.
Справжня агенція зазвичай має веб-сайт, адресу офіса а також профіль на сайтах Rightmove та Zoopla. Також ви можете перевірити чи є агенція у реєстрі National Trading Standards.
Працівник агенції зазвичай писатиме вам з корпоративної адреси, яка співпадає з доменним іменем їх веб-сайту. Якщо ж вам хтось пише з приватної адреси типу @gmail.com, варто перевірити чи дійсно така особа дійсно працює в агенції, подзвонивши до їх офісу за телефоном вказаним у реєстрі.
Якщо особа яка здає житло каже що є приватним лендлордом, тоді вам потрібно запитати на яких підставах вона його здає - чи має право власності, або ж право його здавати у суборенду.
Щоб перевірити хто власник нерухомості, ви можете отримати title register на урядовому сайті земельного кадастру: https://www.gov.uk/search-property-information-land-registry. Такий витяг коштує £3, і вам треба буде створити для цього акаунт.
У витягу з реєстру буде вказано або приватну особу, або ж компанію-власника. Якщо це приватна особа, попросіть у особи яка здає житло надати паспорт чи посвідчення водія та переконайтеся що ім”я співпадає з тим що у реєстрі.
Якщо ж власник це компанія, просіть докази того що ця особа працює у даній компанії.
У випадку коли особа яка здає, каже що не є власником і сама орендує це житло - переконайтеся що договір оренди між нею та її лендлордом дозволяє суборенду. Нагадуємо, що більшість договорів оренди в UK прямо забороняють суборенду.
Що робити якщо вам здали житло в суборенду незаконно?
Якщо ви виявили що орендували житло у людини яка не мала права його здавати, і ви про це не знали - перш за все, зберіть будь-які докази цього (переписку про умови оренди, докази перерахування депозитів та оплати за проживання).
Проконсультуйтеся з Citizens Advice https://www.citizensadvice.org.uk/helptoclaim/ щодо вашої ситуації та наступних кроків.
Зверніться до житлової команди свого консіла та попросіть їх допомоги. Якщо ви зможете довести що дійсно не знали про нелегальність оренди, можливо консіл зможе надати вам допомогу з бездомністю щоб ви не залишитися без даху над головою.
Паралельно починайте шукати житло самостійно, користуючись порадами з нашого гіду про оренду.
Якщо ж ви відчуваєте себе у небезпеці через шантаж або іншу неправомірну поведінку того нелегально хто здав вам житло, зверніться до поліції якнайшвидше.